1가구 1주택 비과세 요건 총정리

1가구 1주택 비과세 요건 총정리 

 

 

1가구 1주택 비과세 요건 총정리

우리나라는 부동산을 처분하여 이익이 생길 경우 양도소득세를 내야만 합니다. 하지만, 세법에는 예외적으로 1가구가 1주택을 소유하여 그 주택을 처분하는 경우에는 양도소득세를 비과세하는 제도가 존재하는데요. 규정은 간단해 보이지만 실제 상황에 접해보면 복잡한 세법들이 존재합니다.

 

집 한 채 가지고 있는 사람들도 내가 살고 있는 집을 팔면 세금을 내야하는지, 낸다면 얼마나 내야하는지를 알기가 어렵습니다. 게다가 내년부터는 1가구 1주택 양도세 공제 혜택이 변경돼 자칫 잘못 이해하고 집을 양도하였다가 엄청난 세금을 부담하게 될 수도 있습니다. 하여 오늘은 1가구 1주택 비과세 요건에 대하여 알아보겠습니다.

 

1가구 1주택 비과세 요건

1가구가 1주택을 보유하다가 양도할 경우, 양도소득세를 비과세 받으려면 두 가지 요건을 모두 충족하여야 합니다.

첫째는 양도주택을 2년 이상 보유해야만 합니다. 이때 보유 기간은 현재 취득일부터 양도일까지의 기간으로 볼 수 있습니다. 하지만 내년 1월1일 이후에 양도하는 주택부터는 최종적으로 1주택이 된 날로부터 2년 이상 보유한 이후에 팔아야 양도세 비과세의 혜택 받을 수 있게 됩니다

 

둘째는 거주 기간입니다. 원칙적으로 거주하지 않아도 비과세를 받을 수 있기는 하지만 조정지역 내에 있는 주택을 2017년 8월 2일 이후에 취득하였다면, 해당 주택을 양도할 경우에는 2년 이상 거주를 해야하며, 취득일의 기준은 계약일을 기준으로 합니다.

 

다만, 1가구 1주택이라고 해서 무조건 다 비과세를 받는 건 아닌데요. 집을 매매한 가격을 기준으로 9억원까지는 비과세에 해당하지만, 9억원 초과분에 대해서는 양도세를 부담해야만 합니다. 결론적으로, 1가구1주택 비과세는 주택을 매매한 가격이 9억원 이하인 경우까지만 비과세 혜택이 있는 것입니다. 9억원을 초과하는 매매 가액에 대해서는 일정 부분 과세가 된다는 점을 주의해야만 합니다.

1가구 1주택 9억원 초과분은 장기보유특별공제로 80% 공제

1가구1주택자가 9억원이 넘는 주택을 양도할 때 감면 혜택을 받는 방법이 아예 없는것은 아닙니다. 9억원 초과분 대하여 장기보유특별공제를 받을 수 있는데요. 일반 장기보유특별공제는 15년 보유시 1년에 2%씩 총 30%를 해주지만, 1가구1주택자의 양도가액 중 9억원 초과분의 경우 1년 보유할 때마다 8%씩 총 80%(10년 보유)의 양도소득세를 공제받을 수 있으며 이를 특별장기보유특별공제 라고 합니다.

 

특례장특공제를 적용 받으려면 취득기간에 관계없이 2년 이상 거주해야만 합니다. 만약 2년 이상 거주하지 않았다면 특례장기보유특별공제는 아예 적용받을 수 없고 일반장특공제율을 적용받게 됩니다. 내년부터 장기보유특별공제를 받을 때에는 보유·거주 기간을 각각 계산합니다. 또한 내년 1월1일 이후 양도하는 주택부터는 특별장기보유특별공제 및 일반 장특공제 한도가 달라져 1가구 1주택의 세부담도 늘어나게 됩니다.

 

1가구 1주택자가 고가의 주택을 10년 보유하고, 2년 거주한 뒤 양도한 경우 기존처럼 특별장기특별공제를 통하여 양도세를 80%까지 공제하였으나, 내년부터는 보유기간과 거주기간에 대한 공제율을 각각 산정하게되어, 매 1년마다 4%씩 10년 보유한 경우와 10년 거주한 경우로 나누어서 적용합니다.

 

이렇듯 보유 기간과 거주 기간을 계산했을 때 세부담이 크게 늘어난다면 올해가 가기 전에 빨리 주택을 처분하는게 유일한 세부담을 피할 수 있는 길일수도 있습니다. 더욱이 다주택자가 주택들을 처분하고 1주택만 보유한 경우 올해까지는 주택의 취득시점을 기간으로 보유 기간을 계산했지만, 내년부터는 처분하고 1주택자가 된 시점을 기준으로 보유 기간을 따지게 됩니다.